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IRPJ LUCRO PRESUMIDO: A DISTINÇÃO ENTRE RECEITA BRUTA E GANHO DE CAPITAL NAS ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

Em 13 de março de 2021 foi publicada a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, na qual a RFB traz importantes esclarecimentos acerca da tributação decorrente da venda de imóveis por contribuintes no regime do Lucro Presumido.

De acordo com o texto, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida com a exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).

Esse mesmo percentual de presunção é aplicável se os imóveis vendidos tiverem sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

Todavia, a Solução de Consulta esclarece que a existência de cláusula de objeto social que preveja a venda de imóveis não basta para fazer com que a tributação seja feita em qualquer hipótese com base no percentual de 8% (oito por cento); assim, o imóvel que seja ou tenha sido utilizado como sede da pessoa jurídica caracteriza-se como ativo imobilizado e, portanto, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital nos termos da legislação tributária, ainda que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.

Em suma, é necessário distinguir a finalidade dos imóveis antes de serem vendidos; assim:

(a) caso tenham sido adquiridos para serem alugados (classificados como propriedade para investimentos), não geram ganho de capital apenas se a entidade tiver no objeto social a venda de imóveis como atividade; e,

(b) caso os imóveis tenham sido adquiridos para uso (e, por isso, classificado no Ativo Imobilizado) a venda constitui ganho de capital mesmo se houver cláusula do objeto social sobre a alienação de imóveis.

Desse modo, a Solução de Consulta considera que a simples reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante por ocasião da decisão sobre a venda não interfere na qualificação do produto da venda como receita operacional (sujeita ao percentual de 8%) ou como ganho de capital.

O texto, no entanto, não é claro a respeito da mudança de destinação de um imóvel, como ocorre nos casos em que um bem destinado ao estoque seja reclassificado como ativo imobilizado ou propriedade para investimento; parece-me, no entanto, que a apuração de receita ou de ganho de capital será feita com base na situação (uso ou aluguel) existente no momento da alienação do imóvel ou logo antes disso.

Quarta, 30 de junho de 2021
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